「自用住宅」可以算是未來房地合一課稅制下最受禮遇的課稅房屋，不僅可獨享400萬元的免稅額，超過免稅額部分的獲利，即使必須按10%稅率課稅，若是售屋目的為換屋時，還可以再透過優厚的重購退稅機制，將售屋利得稅負一舉化為烏有。

舊制之下，重購退稅機制原本即已存在，但是合一課稅新制施行時，重購退稅的範圍將較舊制更為擴大。新制不再要求舊屋換新屋時，只能價格愈換愈貴，或面積愈換愈大，而是符合「自用住宅」以及「二年內重購」的要件，就可以申請退還或扣抵所需繳納的所得稅。

先以「二年內重購」為例，換屋者不管是先買新屋、再賣舊屋，或是先賣舊屋、再買新屋，買與賣相距的時間都在二年以內完成，就達到基本退稅要件。

再來則是「自用住宅」的定義，與舊制不同的是，合一課稅新制對於自用住宅的要求，分別由設籍、持有、用途與年限設有四大門檻，即：夫或妻及未成年子女需完成設籍，持有並做自用住宅使用的年限要連續滿六年，六年期間不能營業也不能出租。

必須強調的是，準備出售的舊屋或購入的新屋，都要符合新制對「自用住宅」的要求，才算具備新制重購退稅的申請資格。

新制重購退稅所以較舊制的退稅獎勵優厚，主要就在不論是要大換小、或是小換大，豪宅換平房、或平房換豪宅，其因出售自用住宅所繳納的所得稅，都可以申請全數或按比例退稅。簡單來說，如果是低價屋換高價屋，出售低價屋所繳納的所得稅，可以全數退稅；反之，若是想要換購較為低價的房屋，同時出售高價舊屋時，也可以按照重購（新屋）價格占出售（舊屋）價格的比率，申請退稅。

舉例來說，甲在2016年1月1日以2,000萬元買進A房產，在2025年時決定出售，並在同年以1,000萬元換屋買進一戶較小的B房產，假設A房產出售時的房地合一收入，扣除取得成本、各項費用與自用住宅免稅額，及依土地稅法計算的土地漲價總數額後，還要繳納40萬元所得稅。甲符合「二年內換屋」以及「出售自用住宅」的二大要件，出售A房產所繳納的40萬元，即已取得申請退稅的資格。

【UDN】