售屋課稅天經地義，但若不賺反虧，依法房產交易損失可用來抵稅。這項「不賺不課、虧損抵稅」原則，在房地合一課稅後依然存在。

舊制房地分開課稅，個人只有出售房屋部分的虧損，才可以扣抵售屋財產交易所得稅，准予抵稅的年限是三年，可申報扣抵範圍，僅限財產交易所得。舊制房地分開課稅下，售屋交易損失，不得與如薪資、股利等其他非財產交易所得互抵，且損失一旦發生，保留扣抵的年限只有三年；過了三年仍無其他財產交易所得，或虧損過高無法全數扣減時，損失即會失去申報扣除的權利。

基本上，舊制對於售屋虧損的扣除原則，亦持續延用在新制房地合一課稅上。但是，明（2016）年1月1日起將要實施的新制，個人房產損失的抵稅方式仍有兩點不同，需要納稅人特別注意，否則恐將無法順利抵稅。

一、計算售屋虧損時的「所得額」，不必計入土地漲價總數額。

新制之下，土地與房屋利得採合併課稅，為避免重複課徵，申報房產交易所得稅時，課徵稅基為：【房地合一售價－成本－費用－依土地稅法計算的土地漲價總數額】後，餘額為正者，即應按分離稅率繳納所得稅。

但涉及房產盈虧的房產「所得額」，則是指扣除土地漲價總數額前的交易數額。以買賣為例，房產所得額計算公式為：【房地合一交易價－原始取得成本－因取得、改良及移轉而支付的費用】，餘額至此如果已為「負數」，即屬有虧損，可以申報損失並保留損失扣抵權。

二、虧損扣除年限是從「交易日」起算三年內有效。

出現房產損失的個人納稅人須注意，新制房產交易損失的抵稅保留年限，雖然與舊制相同都是「三年」，但因房地合一課稅新制採取分離課稅，不像舊制可與其他綜合所得合併申報，以致，新制房產損失的抵稅年限改以「按日」計算，而非以年度為準。 （實務篇四之二）

資料來源：財政部 記者陳美珍／製表

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